Eigen woning en de fiscus


Wat heeft uw eigen woning met de fiscus te maken? Heel veel! Alleen al bij de aankoop moet u overdrachtsbelasting betalen. Ook dient u jaarlijks het eigenwoningforfait bij uw inkomen te tellen. Maar er zijn ook leukere zaken te verzinnen zoals de aftrek van de hypotheekrente. Zo ook de eenmalige kosten om een hypotheek voor de eigen woning te regelen. U ziet; de fiscus heeft alles te maken met uw eigen woning. Op deze themapagina zullen we een aantal zaken behandelen die met de fiscus te maken hebben. Denk hierbij aan:

  • Eigen woningschuld
  • Aftrekbare posten
  • Kapitaalverzekering eigen woning box 3
  • Eigenwoningforfait
  • Eigenwoningreserve
Eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld is de lening die u bent aangegaan voor de eigen woning. De lening moet wel voor renteaftrek (box 1) in aanmerking komen. De (eenmalige) kosten om de financiering te regelen mogen in principe bij deze eigenwoningschuld opgeteld worden. Welke kosten dit zijn kunt u lezen in paragraaf ‘Aftrekbare posten’. U mag de rente alleen aftrekken als u de lening gebruikte voor de aankoop en/of de verbouwing van de eigen woning. Hierbij geldt dat u in maximaal 30 jaar de lening tenminste annuïtair moet aflossen. Renteaftrek is ook van toepassing voor financiering voor de afkoop van erfpacht.

Aftrekbare posten
Aftrekbare posten kunnen in twee delen worden gesplitst: eenmalige aftrekbare posten en doorlopende aftrekbare posten. Eenmalige aftrekbare posten kunnen worden opgegeven via het belastingformulier na het jaar van aankoop. Voorbeelden hiervan zijn:

  • Taxatiekosten
  • Kosten hypotheekakte
  • Kosten voor NHG
  • Advies-/bemiddelingskosten adviseur
Doorlopende aftrekbare posten kunnen ieder jaar via het belastingformulier worden opgegeven. Voorbeeld van een doorlopende aftrekbare post is:

  • Hypotheekrente eigen woning (maximaal 30 jaar)
Kapitaalverzekering eigen woning box 3
Indien u een hypotheek heeft op uw eigen woning kan er een kapitaalverzekering aan verbonden zijn. Dit kunnen er ook meerdere zijn. Hiermee lost u (gedeeltelijk) uw hypotheek af aan het einde van de looptijd. De kapitaalverzekering valt in box 3. Dit betekent dat als op een gegeven moment de opgebouwde waarde hoger is dan het heffingsvrij vermogen, u over het meerdere vermogensrendementsheffing moet gaan betalen. Het voordeel van een kapitaalverzekering box 3 is dat de uitkering aan het einde van de looptijd netto en vrij te besteden is.

Spaarrekening eigen woning box 3
In plaats van een kapitaalverzekering eigen woning box 3 kan ook een spaarrekening eigen woning box 3 gebruikt worden. We praten in dit geval over een bankspaarhypotheek. Deze hypotheekvorm is de laatste jaren in populariteit toegenomen. Ook hier bouwt u een kapitaal op maar dan op een geblokkeerde spaarrekening. Dit kan ook een beleggingsrekening zijn. De fiscale voorwaarden zijn voor rest precies hetzelfde als bij de kapitaalverzekering eigen woning box 3. Zie ook onze themapagina's ‘Banksparen’ en ‘Hypotheekvormen’.

Eigenwoningforfait
Als u op uw huis een hypotheek heeft, betaalt u het zogenaamde eigenwoningforfait. Dit forfait is een bijtelling op uw inkomen en wordt op basis van de WOZ-waarde bepaald. Deze WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en vindt u terug op de jaarlijkse aanslag gemeentelijke belastingen. Het eigenwoningforfait is gelimiteerd. Het eigenwoningforfait kan namelijk nooit hoger zijn dan de aftrekbare hypotheekrente.

Eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve is eigenlijk de winst die u maakt als de eigen woning verkocht wordt. Het bedrag wordt bepaald door de verkoopprijs van de woning minus de eigenwoningschuld te nemen. Vaak spreekt men ook over overwaarde. Dit bedrag moet in de nieuw te kopen eigen woning gestoken worden. Wordt dit niet gedaan dan behoort het leningdeel ter grootte van de eigenwoningreserve niet tot de eigenwoningschuld. De rente hierover is dan niet fiscaal aftrekbaar.

Wilt u meer weten over bovenstaande onderwerpen? Is het misschien nog niet duidelijk welke zaken er wel of niet aftrekbaar zijn en onder welke voorwaarden? Neem gerust contact met ons op. Wij kunnen u in alle facetten helderheid geven. Kijk ook eens op onze Hypotheken pagina.